(от автора сайта):

 

Тема, которой в законодательстве Беларуси почти не уделяется внимания, является «управление многоквартирным жилым домом как объектом недвижимости».

От различных специалистов мне приходилось слышать противоречивые мнения.

Например, такое:

- «Можно ли управлять лестничным маршем? Нет, его нужно эксплуатировать…»

Но практически во всех странах мира управление многоквартирным домом стало классикой, как правило этой специальности учат три года в университете и обычно сопутствует один год практики. И это совершенно нормально – от действий управляющего зависят немалые финансовые потоки, рыночная стоимость общего и индивидуального недвижимого имущества, безопасность, комфорт и много чего ещё…

К сожалению, дальше введения в ЕКС профессии «управляющий» наш законодатель пока не продвинулся. Поэтому не удивительно, когда у председателя товарищества собственников, например, спрашивают: - «А чем это ты собственно занимаешься, а?»

На самом деле – очень многими вещами, главной из которых является «управление».

С помощью материала, любезно предоставленного Марией Акимовой, председателем правления Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ г. Санкт-Петербурга, рассмотрим более детально эту важную функцию.

      

...................................................................................................................................................................................................................

 

Функции управления можно классифицировать по направлениям деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом:

 

Управление обслуживанием и ремонтами:

•          инвентаризация имущества;

•          оценка технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;

•          оценка приоритетов выполнения работ и ремонтов;

•          составление дефектных актов и другой технической документации;

•          разработка планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;

•          разработка планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);

•          подготовка предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;

•          технико-экономическая оценка различных вариантов/способов осуществления работ;

•          организация аварийно-диспетчерского обслуживания

 

Финансовое управление:

•          подготовка смет расходов и доходов;

•          подготовка специальных смет (на отдельные виды работ);

•        обеспечение финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);

•          обеспечение бухгалтерского учета и отчетности;

•          управление доходами и расходами;

•          привлечение дополнительных финансовых ресурсов;

•          финансовое обеспечение будущих ремонтов;

•          вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;

•          финансовые отчеты перед собственниками имущества

•          организация внутреннего финансового контроля и внешнего аудита

 

Административное управление:

 

• управление персоналом:

- обоснование потребности в административном и производственном персонале; - подбор кандидатур, наем и увольнение персонала;

- утверждение трудового распорядка, положения об оплате труда и премирования работников;

- разработка служебных инструкций/должностных обязанностей;

- организация инструктажа работников на рабочих местах и обеспечение безопасных условий труда;

- выдача и контроль исполнения заданий;

 

• выполнении функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту:

- подготовка пакета конкурсной документации и поиск исполнителей (подрядчиков);

- выбор на конкурсной основе исполнителей (подрядчиков);

- заключение договоров подряда и контроль их исполнения;

 

• обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества:

- организация противопожарных мероприятий;

- осуществление мероприятий по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц, антивандальных мероприятий;

- разработка системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;

- подготовка инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащение предупредительными надписями и табличками;

- контроль соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми земельными участками;

- контроль соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений;

 

• взаимодействие с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений:

- ведение обновляемых списков собственников, нанимателей и арендаторов помещений;           

- заключение договоров с собственниками помещений;

- обеспечение собственников, нанимателей, арендаторов помещений информацией, связанной с управлением/содержанием многоквартирного дома;

- прием заявок, предложений, жалоб и работа с ними;

- подготовка собраний собственников помещений;

- отчетность перед собственниками помещений;

- работа по обеспечению полноты сбора обязательных платежей и взносов;

 

• ведение делопроизводства и архивного хранения документов;

• взаимодействие с органами местного самоуправления, государственными инспекциями, финансовых организациями и др.

 

 Предоставление коммунальных услуг гражданам

- заключение договоров на приобретение коммунальных ресурсов;

- контроль качества и объема поставляемых коммунальных ресурсов;

- обеспечение соответствия оплаты фактическому количеству и качеству ресурсов и услуг;

- учет потребителей коммунальных услуг;

- распределение платы за коммунальные услуги между потребителями при оплате по показателям общедомового прибора учета потребления ресурсов;

- регулирование отношений между потребителями коммунальных услуг в доме; - организация удобной процедуры оплаты коммунальных услуг;

- информирование о плановых перерывах в предоставлении коммунальных услуг и производимых ремонтных работах.

 

В разных странах и профессиональных союзах существуют свои перечни функций по управлению недвижимостью или услуг, которые оказывают управляющие недвижимостью собственникам имущества.

В Беларуси пока такого перечня нет.