|
АНАЛИЗ СИТУАЦИИ В УПРАЛЕНИИ ЖИЛФОНДОМ БЕЛАРУСИ
В связи со вступлением в силу 01 января 2011г указа №538 Президента Республики Беларусь , регулирующего отношения в товариществах собственников и ЖСПК, мне представляется важным проанализировать причины принятия этого документа и возможные последствия. Справочно – весь текст указа вошёл в проект нового Жилищного Кодекса, и уже принят депутатами Палаты Представителей в первом чтении. С точки зрения практического опыта, мне представляются удачными те пункты указа, где конкретизируются некоторые термины и уточняется порядок действий в деятельности ЖСПК, то есть блок, включающий дополнения в указ №43 от 28.01.2008 г. Также не вызывают сомнений положения указа, содержащие требования к образованию руководителей ТС, ЖСПК и требования прохождения специального обучения и повышения квалификации. То, что решение названных выше задач невозможно без надлежащего образования, ясно сразу и всем. Учитывая стремительно развивающиеся технологии, эти требования не подлежат комментарию – учиться в сегодняшнем мире должны все, а тем более управляющие недвижимостью, т.е. управляющие самым ценным сегментом собственности. Положительным я также считаю введение в практику новой формы управления совместным домовладением – через организацию, т.е. управление без образования юридического лица (товарищества собственников), как это и практикуется в некоторых странах ЕС, в частности в Германии. По мнению экспертов – управляющих жилой недвижимостью стран Западной Европы, самоуправление имеет положительную динамику до определённого момента развития реформ. Затем - наталкивается на выяснение отношений и раздор, которые могут сделать жизнь в доме некомфортной. Поэтому немцы, например, решили, что было бы лучше, если бы независимый профессиональный управляющий выполнял задачу управления совместным домовладением нейтрально и непредвзято. Поэтому на перспективу – управление через организацию можно приветствовать. Тем не менее в настоящий момент эта возможность (через организацию) будет невостребованной, так как института профессиональных управляющих компаний в Беларуси нет, имеющиеся полтора десятка мини-компаний еле-еле сводят концы с концами и являются скорее «почётными мучениками», чем «авторитетными героями», с которых нужно брать пример. Причина – плановая убыточность таких компаний в условиях перекрёстного субсидирования и единых тарифов, устанавливаемых директивно. Организации ЖЭУ, подведомственные министерству жилищно-коммунального хозяйства, являются подрядными организациями, ограничены рамками инструкций, не подотчётны членам совместного домовладения, не обязаны проводить общие собрания и выполнять решения общих собраний в совместных домовладениях, то есть функции управляющих организаций выполнять также не могут. Что касается согласования кандидатур председателей правления местным исполнительным (распорядительным) органом, то данное положение ставит под сомнение осознанный выбор граждан, членов совместного домовладения и (или) членов кооператива, и в общем – то не имеет прецедента в мировой практике. Само по себе это говорит о явном «перегибе» в сторону администрирования. Кроме того, не понятна сама мотивировка принятия данной нормы. СМИ интерпретировали новость о принятии указа №538 следующими заголовками – «Организации застройщиков берут под контроль». Также в СМИ и на различных форумах в Интернете можно обнаружить такое утверждение, что товарищества собственников до принятия указа №538 «никому не подчинялись». Давайте тщательно изучим эти утверждения о «бесконтрольности». Первое – акт землепользования и закреплённая территория. Как правило, ТС в постоянное пользование передаётся земельный участок по периметру фасадов жилого дома + отмостка, и за этот участок члены ТС платят земельный налог в установленном порядке. Но – за каждым ТС местный исполнительный орган закрепляет территорию для санитарной уборки, которая как правило значительно больше. Собственником этой земли является город, но границы территории устанавливает местная администрация, без согласия ТС, своим решением. И ТС обязано содержать эту территорию за свой счёт, в том числе осуществлять ремонт малых архитектурных форм, заниматься содержанием газонов, кустов и деревьев, поливом, уборкой мусора, снега и т.д. Мне не известно ни одного случая, чтобы ТС оспорило решение администрации, а вот случаев наложения на ТС штрафов за ненадлежащее содержание земель муниципалитета довольно много. Так имеет администрация власть над ТС? На данном примере видно, что значительную. Второе - товарищества собственников контролируют все органы административного и уголовного преследования (центры гигиены и эпидемиологии, МЧС, Энергонадзор, МВД и др.), а также финотделы в случае предоставления бюджетных субсидий, прокуратура в случае нарушений с обращениями граждан, ФСЗН, налоговая инспекция. комитет по труду и многие другие организации. В график проверок, составляемый Комитетом Государственного Контроля, внесены все зарегистрированные ТС наряду с ЖЭУ или ЖСК. Так осуществляется контроль за деятельностью ТС? На этом примере видно, что самый тщательный. Третье – в действующем Законе Республики Беларусь «О совместном домовладении» ст. 14 прямо указывает на контроль за деятельностью ТС со стороны местных исполнительных и распорядительных органов. Так почему же «бесконтрольны»? По моему мнению, усиление административных мер не решит проблему, так как проблема заключена не в ТС и не в государственных ЖЭУ, которые совершенно напрасно друг другу противопоставляют – они не конкуренты. Так, например, какую выгоду получат ТС в случае ликвидации ЖЭУ? Никакой, так как ТС может быть образовано только в одном совместном домовладении и управлять соседними (иными) не может по определению. Какую выгоду получат ЖЭУ в случае ликвидации ТС? Тоже никакой, ибо они убыточны и прибыли от лишних 2-3 домов не получат, а избалованные «самоуправлением» бывшие члены ТС по количеству жалоб на работников ЖЭУ удивят не одно ведомство. Так что же осталось нерешённым? Самое главное – возможность выбора гражданами между разными формами управления совместным домовладением при наличии между профессиональными управляющими компаниями конкуренции за право управлять совместным домовладением. То есть сегодня выбор между территориальным государственным ЖЭУ с полувоенным уставом и ТС, которое не всегда «на уровне». И ещё имеется около 9000 нормативных актов, регулирующих отношения в сфере ЖКХ, многие из которых противоречат друг другу, а также проблема недостаточной осведомлённости граждан о своих обязанностях как собственников общего имущества, отсутствие ассоциаций и союзов в районах (кварталах) городов, которые бы действовали на добровольных началах в партнёрстве с местными органами власти. Если сравнивать со странами Европы, например Германией, то можно заметить одну существенную разницу – отсутствие в Беларуси общественных организаций, союзов и ассоциаций в отношениях, связанных с управлением жилым фондом. Так, например, в Германии успешно действуют многочисленные ассоциации собственников квартир, арендаторов квартир, союзы управляющих компаний и ассоциации управляющих, советы квартала в городах, советы квартиросъемщиков, советы по тарифам при ЖСК, и иные, причём их количество измеряется тысячами. Все эти организации действуют на принципах самоуправления и являют собой «горизонталь», пролегающую на определённом уровне – местном, городском, земельном, федеральном. Эти организации решают все те же проблемы, что и в Беларуси, но гораздо более эффективны, так как с одной стороны защищают права определённых групп населения, а с другой стороны освобождают органы власти от необходимости вмешиваться в отдельные эпизоды управления жильём. Показательно, что «советы квартала» в Берлине принимают решения о расходовании средств местного бюджета, что говорит о взаимном доверии и партнёрстве с органами власти. В Беларуси о таких отношениях приходится только мечтать. Система управления жёстко «вертикальна» и УП «ЖЭУ» - бывшие «ЖЭСы» - являются низшим звеном вертикали администрации президента, а директор УП «ЖЭУ» представителем власти на территории своего участка. Система сдержек и противовесов построена исключительно «вертикально», и основана на написании в органы власти многочисленных жалоб, которые сверху переправляются вниз в режиме «ручного управления». При этом власти на самом высоком уровне всячески призывают граждан писать жалобы и обращения, называя это самой важной работой власти. К созданию «горизонтальных» общественных организаций, даже в сфере ЖКХ, относятся крайне настороженно и подозрительно, отожествляя такие организации с деятельностью оппозиции. В настоящее время весь потенциал некоммерческих и общественных организаций в Беларуси в данной сфере представляет из себя: - республиканское общественное объединение «Совместное домовладение» из 60 физлиц; - международную ассоциацию менеджмента недвижимости из 9 юрлиц; - ассоциацию управляющих недвижимостью из 5 юрлиц; - пять городских ассоциаций товариществ собственников, объединивших небольшие ТС по экономическому принципу. Причём половина из указанных организаций не имеет даже сайтов в Интернете, не говоря уже о печатных изданиях или возможности издавать малобюджетные брошюры. Причина – в Беларуси не предусмотрено финансирование реформы жилищно-коммунального хозяйства. Средства на реформы не заложены в бюджеты как городов, так и республиканских органов управления. А нет финансирования, нет и реформы. А что есть? Есть «голые» призывы к конкуренции без создания соответствующих условий. Так есть реальная конкуренция? Нет. Пока, к сожалению, для конкуренции нет условий, а административный ресурс, на котором держится вся система управления, ограничен. В условиях, когда финансирования нет, а граждане не имеют ни опыта, ни возможностей участвовать в работе непонятных им «союзов» и «ассоциаций», а тем более платить им членские взносы, единственной возможностью мультипликации реформ является организация «общественных советов по координации деятельности ТС и ЖСПК» при исполнительных органах власти. Такие советы успешно действуют при Витебском облисполкоме, в нескольких районах Минска, создаются в Гродно, Новополоцке, Мозыре и некоторых других городах. Следует также заметить, что минжилкомхоз после опубликования указа №538 активно пытается через местные органы власти директивно закрепить свои инструкции, которые безнадёжно устарели, в частных домовладениях. В Минске некоторые совместные домовладения представляют из себя комплексы из административных зданий, паркингов, казино и ресторанов, а также жилых многоквартирных домов с площадью квартир от 240 и более м2. И даже эти совместные домовладения минжилкомхоз намерен подвести под общие правила, как то, например, получение субсидий из местного бюджета. То есть в ближайшие 5 лет (до 2015г) конкуренция и свободное образование тарифов не предусмотрено, а предусмотрено жёсткое административное управление для всех типов домов по единым правилам. Рассмотрим более подробно, почему за 5 лет, с 2005 по 2010 средняя зарплата выросла в три раза, а тариф на «техническое обслуживание» всего на 30%, с 225 рублей до 296 рублей. Это важно, так как только полное возмещение затрат населением этой статьи расходов + рентабельность позволят развиваться конкуренции в сфере управления совместными домовладениями. Итак, по официальной информации специалистов минжилкомхоза, тариф на техобслуживание население оплачивает в размере 35% от себестоимости http://www.aif.by/ru/number/item/11925-komunalka.html Таким образом, себестоимость «техобслуживания» составляет 845 рублей. С учётом рентабельности 15% это 970 рублей. Разница составляет 674 рубля. Средняя квартира в Беларуси, по статистике, 48 м2 с тремя проживающими. Для этой квартиры дополнительные расходы составили бы 32350 рублей в месяц, или 10780 рублей (2,7 евро) на человека. Это совсем не много, учитывая возможный достигнутый результат (конкуренция и право выбора). Тем не менее предпочтение постоянно отдаётся повышению тарифов на теплоэнергию, электроэнергию, так как уровень возмещения затрат населением на 1 Гкал, по официальным данным, составляет всего 21%, и себестоимость теплоэнергии всё время растёт из-за повышения цен на углеводороды. Следует заметить, что в настоящий момент правительство пытается устранять перекосы в % возмещения, приводя все тарифы к планке в 35% (техобслуживание), но в результате цены растут быстрее и эта планка в январе 2011 скорее всего опустится до 23% в среднем. Как мне кажется, эта тактика ошибочна, так как энергетика ещё долго будет монополизирована, и конкуренция в энергетике пока не нужна. Но в управлении совместными домовладениями конкуренция остро необходима, и правильным решением было бы полностью освободить цены именно в этой отрасли. На следующем этапе неизбежно вырисовывается необходимость свободного ценообразования в сфере управления отходами, так как все инвесторы – собственники строящихся мусороперерабатывающих заводов в Беларуси для создания условий нормальной работы требуют повышения тарифов на вывоз и обезвреживание ТБО минимум в 10 раз. Разумеется, правительство и здесь планирует субсидировать инвесторов напрямую из бюджета. В случае полного возмещения затрат, конкуренция в этом секторе возможна без повышения тарифов для населения. Учитывая, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги устанавливаются правительством по согласованию с президентом, понятна боязнь администрации президента эти тарифы поднимать, особенно до выборов 19 декабря. Но это представляет определённую угрозу, так как следует учесть структуру доходов и расходов эксплуатирующих организаций, управляющих многоквартирными жилыми домами. 296 рублей и примерно такая же сумма в виде дотаций из местного бюджета составляют порядка 65% от планово - расчётной суммы, позволяющей проводить в срок все необходимые мероприятия по безаварийной эксплуатации жилых домов. 35% - это недоремонт, который в перспективе приведёт к необходимости ещё больших капитальных вложений. Кроме того, в понятие «техобслуживание» входит только мелкий ремонт, а текущий ремонт, например подъездов, финансируется исключительно из местного бюджета, с дополнительным привлечением денег собственников квартир. В проекте нового ЖК «текущий ремонт» будет одной из обязательных статей расходов собственников квартир и арендаторов. Очень важное значение имеет прозрачность формирования тарифов, а её нет. Иногда доходит до смешного. По информации журналиста печатного органа администрации президента газеты «Беларусь сегодня», при попытке в министерстве экономики выяснить эту «тайну», произошло следующее: «Обратилась в Министерство энергетики и получила такой от ворот поворот, что по сей день не решаюсь набрать номер телефона специалиста, который готовит экономическое обоснование тарифов. Хотя если рассудить, почему тайна то, что должно быть написано на каждом столбе, чтобы человек понимал, за что он будет платить так много и уже так скоро?» http://pda.sb.by/post/107625/ Если так поступают с журналистами, то для простых граждан эта информация абсолютно не доступна, что создаёт ещё один повод для недовольства. Хотя даже по официальным данным, при проведении мониторинга общественного мнения администрацией президента во второй половине 2010г, на первое место по количеству жалоб от населения попали государственные организации, подведомственные минжилкомхозу и местным администрациям. Но меры приняли … к товариществам собственников. Правильно, а что можно сделать с государственным монополистом, кроме как реформировать? А это означает (на первом этапе) рост тарифов и недовольство населения, которого хочется избежать. Круг замкнулся. Кто-то должен взять на себя ответственность за проведение непопулярных реформ, но кто? В данной ситуации значительно вырастает роль некоммерческих Ассоциаций, Союзов, общественных советов – а именно быть консультантом и партнёром для заинтересованных в реальном продвижении реформы госорганов, парламента и представителей субъектов хозяйствования.
............................................................................................................................................................ |
