ГЛОБУС  ЖКХ    -   ЧЕХИЯ                                                                                                                   

Кооператив: как это понимают в Чехии

Некоторые кооперативы не продают жилье иностранцам. Однако эта проблема решается просто: квартира приобретается на фирму. Как, впрочем, и любая другая недвижимость в Чехии: по закону частное лицо не может быть собственником недвижимости. Регистрация фирмы – процедура несложная, за две–четыре недели с этим справится любая компания, специализирующая на подобных вопросах. За свои услуги она возьмет €1–1,5 тыс. (причем срок прохождения документов можно и уменьшить за дополнительный гонорар).
Желательно как можно больше предварительно узнать о кооперативах в городе, где решено поселиться. Вряд ли получится ознакомиться с их уставами, но основные характеристики, известные агентствам, доступны и покупателям.
Первый вопрос, на который надо получить ответ заранее, – сколько стоит перепись пая. Эта сумма может доходить до €2 тыс., ее придется прибавлять к стоимости выбранной квартиры. Не обольщайтесь, если в рекламном объявлении написано, что половина переписи входит в цену, эта строка касается только самих чехов – физических лиц, для которых сумма переписи пая меньше в разы. Иностранцы же платят по «полной программе».
Второй очень важный вопрос – на какой срок в том или ином кооперативе принято заключать договор найма. Безусловно, бессрочные договоры предпочтительнее подлежащих ежегодной пролонгации, ведь в этом случае каждый год взимается дополнительная плата за «прописку» (право проживания) всех членов семьи.
И третий вопрос: можно ли зарегистрировать юридический адрес своей фирмы по месту расположения купленной кооперативной квартиры? Несколько лет назад некоторые кооперативы запретили такую регистрацию. Выбрав именно такой кооператив, за юридический адрес «на стороне» в год придется платить не менее €255.

Коммунальные тарифы и порядок расчётов.
Итак, пришло время приступать к поискам квартиры. Россиян часто поражает, что 1–2-комнатная и 3–4-комнатная квартиры стоят почти одинаково, а иногда большие квартиры даже дешевле. Настрадавшись в российской тесноте, наш человек выбирает простор кооперативной квартиры… И платит потом более €3,5 тыс. в год различных платежей, хотя и приезжает в свою квартиру два раза в год. Почему так происходит, недоумевают многие, ведь все оплачивается по счетчику: свет, вода, газ и отопление. Верно, но зачастую кроме показаний счетчиков тарифы включают и абонентскую плату. Например, плата за электроэнергию складывается из тарифа за каждую фазу (отсюда следует: однофазные счетчики предпочтительнее) и за силовую линию. Поэтому если в квартире подолгу никто не живет, лучше написать заявление поставщику на отключение электричества, иначе придется платить более €50 в год, даже если показания счетчика останутся неизменными. Такая же ситуация и с природным газом.
Если никаких заявлений на отключение не писать, платить придется полностью, но впоследствии можно рассчитывать на возврат части платежей. Однако процедура эта длительная, деньги вернут не раньше, чем через полгода. На практике все происходит следующим образом. Обычно в самом конце или в начале года в каждую квартиру (дата и время известны заранее) приходят сотрудники, которые переписывают показания всех счетчиков. Показания водомеров снимают еще и летом. В эти дни хозяин квартиры обязан быть дома или должен оставить ключи соседям, знакомым или делегату кооператива (есть такая должность!) в своем доме. Дальше показания обрабатываются, и владельцу жилья либо возвращается часть уплаченных средств, либо с него взимается доплата, если услуг поставлено больше, чем было заложено в ежемесячные платежи (так бывает, если квартира была сдана одному человеку, а проживала там многодетная цыганская семья или вьетнамская община).
Значительная часть платежей не возвращается никогда, даже если квартира стоит пустая годами. Это платежи на реконструкцию дома и замену лифта, страховой и резервный фонд кооператива, зарплата и расходы правления, освещение коридоров и подвалов и пр.

Важная деталь: все тарифы рассчитываются исходя из площади квартиры, даже плата за лифт (как за пользование, так и за реконструкцию). И, кстати, за лифт платят даже жители первых этажей.
Все вышеизложенное следует учитывать при выборе квартиры. Конечно, если на постоянное жительство в Чехию переезжает вся семья, правильнее выбирать просторное жилье, пользуясь тем, что большие кооперативные квартиры недороги. В других случаях лучше предпочесть меньшую площадь и тем самым сэкономить на ежемесячных платежах.
 

Цена вопроса
Выбирая квартиру, не стоит прельщаться дешевыми вариантами. Их можно найти и в Интернете, и в витринах агентств, однако большая часть этих предложений существует только на бумаге, или это квартиры, реализованные год-два назад.
Внимательный покупатель заметит очень большой разброс цен на однотипные квартиры. Причина проста: на цену влияет район города. Самые дорогие квартиры расположены в центре. Кроме того, существуют районы, которые по каким-то причинам считаются элитными, а значит, дорогими. Самые дешевые квартиры – в «цыганских» районах. В принципе, жить там можно, цыгане в Чехии не совсем такие, как в России, да и полиция патрулирует эти районы более тщательно, но на квартиру в цыганском районе труднее найти покупателя. Это может создать сложности в будущем.
Еще один важный аспект, на который следует обратить внимание при выборе квартиры, – внешний вид строения. Больше всего предлагается квартир в панельных домах 80-х гг. постройки. Хуже они или лучше кирпичных – однозначно сказать нельзя.
Еще один нюанс – все панельные дома подлежат реконструкции. В первую очередь, это утепление стен дома и замена окон на пластиковые, а также плановая замена крыш, лифтов и подъездных дверей. Эта государственная программа частично финансируется из бюджета, но большая часть платежей ложится на плечи жильцов. Вот почему выгоднее приобретать квартиру в доме, уже подвергшемся реконструкции. Однако, с другой стороны, после ее проведения цена жилья вырастает.
Как и в России, в Чехии квартира, расположенная на первом этаже, обходится дешевле. Но вот если на рынке отечественной недвижимости ремонт в квартире практически не влияет на ее цену, то в Чехии ситуация иная. Например, полностью отремонтированный санузел с новой сантехникой, плиткой на стенах и на полу, пластиковыми трубами и новой электрикой может увеличить стоимость квартиры чуть ли не на треть.

Оформление покупки
Допустим, квартира выбрана, задаток внесен. Дальше проходит процедура оформления (передача членских прав), которая осуществляется в правлении кооператива в присутствии прежнего хозяина, покупателя и риэлтора. Последний должен быть обязательно. Не следует в незнакомой стране покупать квартиру напрямую у хозяина; идеальный вариант – русскоговорящий посредник. Ведь все документы, которые придется подписывать, – на чешском языке. Можно, конечно, потребовать перевод каждой бумаги, но в случае с кооперативной квартирой опасаться обмана не стоит, ведь процедуру оформления проводит само правление кооператива.
После переписи пая заключается договор найма. Здесь есть одна тонкость: квартира покупается на фирму и договор найма будет оформлен на нее. А виза оформляется на физическое лицо. Проблема решается просто: правление пишет на бланке кооператива письмо в свободной форме о том, что разрешает жить в этой квартире учредителю или директору фирмы (а им и является российский покупатель).
Еще одна важная бумага, которую придется подписать, – нечто вроде акта передачи. В этом документе говорится, что покупатель принимает на себя как недоплаты, так и переплаты предыдущего хозяина. Здесь речь идет не о долгах по квартплате, а о потреблении коммунальных услуг больше или меньше той нормы, которая была учтена в ежемесячных платежах. Если предыдущий хозяин долгое время не жил в квартире, то при перерасчете (о котором мы писали ранее) новый владелец получит деньги от кооператива. А если он, напротив, был чересчур гостеприимен или сдавал квартиру в аренду, то покупателю, возможно, придется доплачивать за всех, кто жил в квартире. Избежать такой ловушки просто – покупать квартиру следует в начале года, когда показания счетчиков уже зафиксированы.

Плюсы и минусы
Большим минусом кооперативных квартир считаются упомянутые выше ежемесячные платежи кооперативу (помимо воды, газа, света и отопления). Но, с другой стороны, и в новом доме с частными квартирами содержание и ремонт поручаются управляющей компании. А это тоже стоит денег.
Существует масса обязанностей, которые добровольно принимают на себя владельцы жилья в кооперативном доме. Например, если в квартире больше месяца живут гости, необходимо сообщить об этом в правление. Договор аренды на собственную квартиру тоже придется оформлять только с ведома кооператива. Кстати, если квартира покупается для сдачи в аренду, лучше обсудить этот вопрос в правлении кооператива заранее.
А еще владельцы кооперативного жилья вынуждены существовать в рамках определенных правил. Так, на лестничных площадках запрещено курить. Некоторые кооперативы берут с жильцов обязательство, что те не будут заводить в квартире домашних животных. В договоре найма может быть указано, что разрешается подключать Интернет и кабельное телевидение только через определенного провайдера. Как правило, во всех квартирах уже оборудованы розетки, и достаточно лишь оформить договор на услуги.
В своей кооперативной квартире можно делать любой ремонт. Но если захочется поменять окна, не дожидаясь их плановой замены, то правильнее заранее узнать требования кооператива. Например, возможно, окна должны быть белыми, с пятикамерным профилем и функцией зимнего проветривания. Если какие-то из требований не будут выполнены, правление может заставить демонтировать окна (конечно, за счет владельца жилья). Если же все будет сделано правильно, то в период замены окон во всем доме правление выплатит компенсацию.
Обо всех ограничениях полезно узнать до покупки квартиры. Чем большей информацией владеет покупатель, тем меньше неприятных сюрпризов ждут его после покупки. Хотя, по большому счету, любые ограничения – это минус только с одной стороны. Зато с другой, когда все жильцы обязаны соблюдать общие правила и есть организация, которая за этим строго следит, – это бесспорный плюс.

Татьяна Кириллова

13 ноября 2010 г, ТС "Очаг" http://ochag7.narod.ru

............................................................................................................................................................