|
Таблица 1 |
|
|
|
Общие положения
|
Германия |
Беларусь |
|
Собственники / арендаторы квартир |
Больше арендаторов, 57% |
Больше собственников |
|
Предоставление льготных кредитов для строительства жилья |
Как правило – предоставляются
строительным компаниям, жилищно-строительным организациям и т.д
для строительства социального жилья для последующей социальной
аренды построенных квартир малоимущими гражданами. |
Как правило – предоставляются малоимущим гражданам для долевого
строительства и последующего оформления квартир в собственность. |
|
Проведение общих собраний в совместных домовладениях |
Организуют и проводят, составляют и хранят протоколы, реализуют
решения собственников квартир управляющие
(физические и юридические лица:
частные или муниципальные компании). Собрания не реже 1
раза в год, во всех совместных домовладениях. |
Проводятся только товариществами собственников в 1% многоэтажных
домов, государственные компании (ЖЭС, ЖРЭТ и др.) общих собраний
собственников квартир в совместных домовладениях (85% всех
многоэтажных домов) не проводят. |
|
Можно ли приватизировать (продать) одну квартиру в ЖСК,
несколько квартир |
Как правило нет, ЖСК может продать весь дом (один из нескольких,
принадлежащих ЖСК), например для извлечения средств в целях
повышения платежеспособности ЖСК. |
Да, и тогда у дома появляется статус совместного домовладения
(два и более собственника). |
|
Величина пая для вступления в ЖСК в доме существующей серийной
застройки (приобретения членства в ЖСК в доме существующей
серийной застройки) |
Величина пая определяется в уставе ЖСК и зависит от площади
квартиры, в Берлине, например, величина пая для квартиры 45
кв.м. соответствует 600 евро, для квартиры 85 кв.м. 1400 евро. |
Пай равен рыночной стоимости квартиры, например в Минске
величина пая прибл. 35000 – 70000 евро, как правило через
покупку приватизированной квартиры |
|
Арендные муниципальные и частные доходные дома – как вид
городского жилья |
Преобладают среди видов жилья в больших городах |
Полностью отсутствуют, законодательные акты не разработаны. |
|
Таблица 2 |
|
|
|
Коммунальные платежи для населения |
Германия |
Беларусь |
|
Срок оплаты |
Предоплата, например, не позднее 3-го числа расчётного месяца |
Не позднее 25-го числа месяца, следующего за расчётным |
|
Зависимость от времени года |
Не зависит, сумма одинакова в любой месяц года (плата за
отопление делится на 12 месяцев), по результатам года делается
перерасчёт |
Зависит, формируется по фактическим расходам, зимой всегда
больше |
|
Эксплуатационные затраты, детализация в извещениях на оплату |
12 – 15 видов работ, полная детализация, например «газоны»,
«стрижка кустов», «зарплата управляющего» и т.д. |
1 строка – «техобслуживание», без детализации |
|
Годовой финансовый отчёт собственнику квартиры |
Предоставление отчёта любому собственнику предусмотрено
федеральным законодательством |
Предоставление отчёта законодательством не предусмотрено, за
исключением членам ТС и некоторых ЖСК (ЖСПК) |
|
Тарифы на услуги, от себестоимости |
Выше себестоимости |
28-33% |
|
Тарифы на услуги, от территориального месторасположения |
Варьируются, зависят от спроса /предложения в конкретном районе
(городе), земле |
Одинаковы вне зависимости от месторасположения дома в районе,
городе, стране |
|
Роль правительства в установлении тарифов |
Не играет никакой роли |
Устанавливает одинаковые для всей страны тарифы с точностью до
рубля |
|
Отчисления на капитальный ремонт |
Размер отчислений рассчитываются управляющей компанией с учётом
особенностей каждого многоквартирного дома и подтверждается
общим собранием собственников. Управляющая компания несёт полную
ответственность за качественный своевременный ремонт.
|
Равны отчислениям на техобслуживание, одинаковы для любого дома.
Ответственность за несвоевременный капитальный ремонт не
предусмотрена. |
|
Входит ли площадь не отапливаемой лоджии в общую площадь
квартиры (для начисления платежей) |
Да, на 25-50% |
Нет |
|
Участвуют ли собственники квартир 1-2 этажа в расходах по
эксплуатации лифтов |
Да |
Нет |
|
Предоставление льгот (субсидий) |
Только адресная социальная помощь, деньги перечисляются из
местного бюджета. Для этого необходимо постоянно «раскрывать»,
т.е. декларировать семейный бюджет. |
Субсидии заложены в тарифы для всех категорий населения, вне
зависимости от доходов, в том числе для богатых и очень богатых.
Дополнительная помощь – инвалидам и др. по перечню льготников,
утверждаемому правительством. |
|
Предоставление льгот (субсидий) собственнику очень большой по
площади квартиры |
Право на получение субсидии всегда зависит от дохода семьи.
|
Право на получение субсидии (тариф на техобслуживание) не
зависит от дохода семьи в случае регистрации в квартире
одинокого неработающего пенсионера |
|
Влияет ли на стоимость эксплуатационных затрат по содержанию
общего имущества (тарифов) количество проживающих
(зарегистрированных) в квартире |
Нет |
Да, установлена нормативная и сверхнормативная жилплощадь |
|
Таблица 3 |
|
|
|
Общее имущество совместного домовладения |
Германия |
Беларусь |
|
Учёт и документирование общего имущества совместного
домовладения
(далее – СД) |
Обязательно подлежит учёту и документированию в «заявлении о
разделении имущества». каждого совместного домовладения |
Учитывается и документируется только в товариществах
собственников, при выборе ТС формой управления в доме старой
застройки (<0,1% всех многоэтажек) |
|
Сроки учёта и документирования общего имущества СД |
До продажи первой квартиры в многоэтажном доме. |
Практика отсутствует |
|
Кто производит документирование и учёт общего имущества |
Собственник дома (например застройщик), до продажи первой
квартиры. |
ТС, в случае его регистрации |
|
Кто контролирует учёт и документирование общего имущества |
Федеральные и муниципальные чиновники, о чём проставляется штамп
на документации |
Никто |
|
Возможна ли продажа части общего имущества совместного
домовладения бывшим собственником дома (например, застройщиком)
– без согласия всех собственников домовладения |
Нет |
Да, очень часто |
|
Относятся ли к общему имуществу СД наружные окна жилых квартир |
Да |
Нет |
|
Возможна ли замена окна собственником квартиры |
Принципиально нет, только на основании решения общего собрания
собственников. Как правило, в случае необходимости окна меняются
сразу во всём доме, все окна одинаковы. |
Да, окна в пределах одного многоквартирного дома все разные |
|
Относится ли к общему имуществу наружная сторона лоджий |
Да, все лоджии также одинаковы |
Нет, лоджии в пределах одного СД могут быть разные |
|
Таблица 4 |
|
|
|
Конструктивные особенности |
Германия |
Беларусь |
|
При реконструкции 6-7 этажного дома, мусоропровод - |
Рекомендуют демонтировать |
Обязательно монтируют |
|
При реконструкции дома, верхние этажи |
Как правило, не надстраивают. Иногда разбирают (уменьшение
этажности) |
Как правило, надстраивают, 1-2 этажа
(увеличение этажности) |
|
Перепланировка (квартир) |
Производится как правило при реконструкции (комплексной санации)
всего дома |
Производится как правило собственниками квартир в массовом
порядке |
|
Местонахождение машинного отделения лифта |
Зависит от типа лифта, чаще внизу |
Как правило, на кровле здания (вверху) |
|
Лифты в пятиэтажных жилых зданиях |
В домах массовых серий отсутствуют. При реконструкции
(капитальном ремонте, комплексной санации) таких домов
рекомендуется пристраивать (панорамные) |
Отсутствуют. При реконструкции, капитальном ремонте пристройка
лифтов не предусмотрена |
|
Входная дверь в подъезд |
Как правило, бронированный стеклопакет, дверь герметична (теплосбережение) |
Как правило, металлическая и затем ещё одна, деревянная |
|
Местонахождение почтовых ящиков |
Рекомендуется на улице, у входа в подъезд (в целях безопасности) |
Всегда на цокольном – первом этажах, внутри подъезда |
|
Наличие скамеек и урн для мусора у подъездов жилого здания |
Как правило, отсутствуют |
Как правило, имеются везде |
|
Наличие скамеек у детских площадок |
Повсеместно. Зависит от концепции благоустройства придомовой
территории. |
Не всегда |
|
Входные двери в квартиры |
В новостройках и реконструированных домах - одинаковые
(противопожарные, огнеупорные, герметичные, противодымные,
противошумные) |
Все разные |
|
Отмостка вдоль фундамента для отвода ливневых вод |
Отсутствует, насыпан крупный гравий 20 см в глубину 40 см
шириной, вода стекает вдоль гидроизолированного фундамента |
Асфальто-бетон, 90 см от фундамента |
|
Наличие спутниковых тарелок на фасадах многоэтажного дома |
Отсутствуют в связи с запретом и большим выбором кабельных
операторов |
Имеются на каждом многоквартирном доме |
|
Таблица 5 |
|
|
|
Особенности управления и эксплуатации |
Германия |
Беларусь |
|
Количество государственных управляющих компаний |
5% |
95% |
|
Количество частных управляющих компаний |
Десятки тысяч |
16, из них большая часть – в г. Могилёве |
|
Специализация управляющих компаний |
УК предоставляют дополнительные услуги через дочерние
организации – для управления ТС, для возврата долгов, для услуг
«хаузмайстера», «противошумовая полиция», работа с пожилыми
людьми и другие |
Одна компания (например ЖЭУ) делает всё самостоятельно, дочерних
организаций нет |
|
Создание юридического лица в совместном домовладении |
Не предусмотрено законодательством. |
Иногда (в случае управления через товарищество собственников) |
|
Учёт денежных средств |
Подомовой (всегда, по каждому совместному домовладению) |
Общий, в случае управления через ЖЭУ, подомовой – в случае
управления ТС |
|
Сантехническое оборудование в квартирах (смесители, краны и
т.д.) |
Рекомендуется всё одного производителя (для унификации ремонтных
работ) по перечнюУК |
Все – разных производителей (масса проблем с заменой одних
деталей на другие) |
|
Терморегуляторы и приборы учета потребления тепла |
Установлены повсеместно на отопительных приборах и
полотенцесушителях, поквартирный учёт теплопотребления |
Установлены только на отопительных приборах в новых и недавно
реконструированных домах |
|
Металлоконструкции и деревянные части перилл, ограждений,
детских площадок |
Как правило изготовлены из нержавеющих сплавов и пропитанного
дерева, не требуют ежегодной эксплуатации |
Как правило требуют ежегодной окраски масляными эмалями для
защиты от атмосферных воздействий |
|
Наличие мест для хранения велосипедов |
Повсеместно - в подвалах, на специальных площадках с козырьком у
входа в подъезд |
Не предусмотрено – только в квартирах |
|
Уборка тротуаров, проездов, зелёной зоны за проездом |
Ответственность за уборку несет собственник земельного участка.
Распространена механизированная уборка |
Рабочий по комплексной уборке ЖЭУ, ТС, ЖСК |
|
Уборка площадки перед входом в подъезд и газонов (до тротуара
вдоль подъездов), мест общего пользования внутри подъездов
жилого дома |
Хаузмайстер управляющей компании (например, в панельных районах
один на 800 – 1200 квартир) |
Рабочий по комплексной уборке ЖЭУ, ТС, ЖСК (один на 80 – 120
квартир) |
|
Контроль за наполняемостью контейнеров для бытового мусора (в
случае частичного наполнения - отмена рейса мусоровоза) |
Хаузмайстер управляющей компании (один на 800 – 1200 квартир) |
Отмена рейса никогда не производится,
контроль не осуществляется |
|
Мелкий ремонт замков, сантехники, электрики, окон, световых
вывесок, почтовых ящиков, стен (штукатурные и малярные работы),
замена стёкол и т.д. |
Хаузмайстер управляющей компании (один на 800 – 1200 квартир,
при продолжительности ремонтных работ до 30 минут) |
Электрик, сантехник, плотник, рабочий по текущему ремонту,
штукатур, маляр, каменщик, плиточник и т.д. |
|
Снятие показаний приборов учёта |
Традиционно поставщики коммунальных услуг, часто хаузмайстер
управляющей компании (один на 800 – 1200 квартир) |
Инженер, мастер, сантехник ЖЭУ или ТС |
|
Текущий осмотр мест общего пользования, инженерных систем,
составление отчётов работниками УК |
Как правило, хаусмастер (один на 800 – 1200 квартир) |
Инженер, мастер, сантехник, электрик, рабочий по текущему
ремонту |
|
К кому в управляющей компании обращаются жильцы в случае
различных технических проблем |
К диспетчеру или хаузмайстеру, в каждом подъезде имеется ящик
для записок, который хаузмайстер проверяет ежедневно
|
Диспетчер, директор, инженер |
|
К кому обращаются жильцы в случае шума в вечернее и ночное
время |
В «противошумовую полицию» управляющей компании, которая
приезжает в течении 15 минут и действует методом убеждения, или
в полицию. |
В милицию |
