Домовладельцы и квартиросъемщики

Я. Шустов  11 сентября 2008    с  сайта администрации Перово (Москва) http://perovograd.ru

Люди не платили за квартиры только в давно ушедшем Золотом веке. Все остальное время человечество делилось на квартиросдатчиков и квартиросъемщиков.

Древнеримские тарифы

Квартирная плата в Древнем Риме появилась с началом строительства инсул – многоэтажных доходных домов. Как свидетельствуют исторические источники, аренда в инсулах стоила довольно дорого. Уже во времена Республики (III–I вв. до н. э.) годовая плата за квартиру на пятом этаже составляла около 2 тыс. сестерциев, что было равноценно 2 кг серебра. Квартиры на втором и третьем этажах стоили 3 тыс. сестерциев и более. На эти деньги в провинции можно было купить хороший дом. Зачастую на верхних этажах в одной комнате селились две или три семьи. Внизу квартира могла занимать целый этаж.

За порядком в доме и оплатой жилплощади обычно следил доверенный раб хозяина – инсулярий. Вещи жильца, въехавшего в квартиру, считались отданными хозяину в залог, гарантирующий аккуратное внесение квартплаты. Кроме того, инсулярий мог разобрать лестницу, ведущую в жилье неплательщика до момента внесения платы. Хозяин инсулы мог в любой момент выселить своих жильцов. Зачастую случались спекуляции, от которых страдали, в первую очередь, квартиросъемщики.

«Для человека не очень обеспеченного лишней тяготой является то обстоятельство, что он снимает квартиру не прямо от домохозяина, а через арендатора, снявшего дом целиком. Арендатор зарабатывает на своем съемщике, который, потеснившись, сам сдает отдельные комнаты и зарабатывает на своих жильцах. Получается цепь спекуляции, которая особенно тяжело сказывается на самых бедных и бессильных», – писал древнеримский автор.

Дома в Риме, по наблюдению древнегреческого географа и историка Страбона, строились непрерывно из-за обвалов, пожаров и перепродаж, которые тоже происходили непрерывно. Новые владельцы зданий нередко разрушали их и строили заново.

В Древнем Риме был изобретен первый счетчик для оплаты услуг. В трактате римского архитектора Витрувия, жившего во второй половине I в. до н. э., говорится, что римляне, пользуясь услугами общественного транспорта, расплачивались за проезд согласно показаниям специального прибора. Устройство это называлось «годометр», его изобретение приписывается древнегреческому ученому Герону. Это был достаточно сложный механизм, состоявший из двух концентрических зубчатых ободов с двумя отверстиями, которые вместе с небольшим ящиком устанавливались на втулке колеса. Через каждые 5 тыс. шагов отверстия ободов совмещались и через них в ящик падал камешек.

Суммы, взимавшиеся в качестве квартплаты, были значительными. Римляне производили вычисления с помощью специальной счетной доски – абаки. Она была прообразом привычных для нас счетов. Для счетных операций использовались камешки. По латыни камешек – калькулюс. Поэтому счет на абаке получил название калькуляция, а римских счетоводов именовали калькуляторами. Для оплаты пользовались в основном мелкой серебряной и медной монетой.

Инсула забытая и возвращенная

С наступлением Средних веков сдача квартир в наем была надолго забыта. Средневековые горожане жили по принципу: мой дом – моя крепость. А крепости, как известно, не сдаются. Дома заселялись по патерналистическому принципу, в них жили большими семьями, нередко беря на воспитание детей умерших родственников. Глава семьи, как правило, был и хозяином дома. Хозяин селил у себя того, кого хотел. Цеховые мастера часто делили кров со своими рабочими-подмастерьями и учениками, а купцы – с приказчиками. Вместе с многочисленными родственниками такая «семья» могла достигать 50 человек. Дома строили, в отличие от римских инсул, основательно. Многие средневековые городские постройки стоят до сих пор.

С развитием капиталистических отношений вернулась и римская практика сдачи квартир. В Париже XVII в. Д'Артаньян уже снимает комнату у месье Бонасье. Но в наем сдается жилье, не специально построенное для этой цели. Эпоха доходных домов еще впереди. В Париже средневековая застройка, помнящая персонажей Дюма и Гюго, была уничтожена в третьей четверти XIX в. бароном Османом. После этого здесь началось массовое строительство доходных домов.

В России практика сдачи жилья в наем существовала в с конца XVIII в., но доходные дома – наследники древнеримских инсул – появились лишь в конце XIX–начале XX вв. В этот период квартиры, например, в Санкт-Петербурге на продажу не выставлялись. Можно было купить дом целиком или землю под строительство своего особняка. А квартиру купить было нельзя, ее можно было только нанять.

Петербургская дороговизна

Стоимость квартиры напрямую зависела от ее местонахождения, количества комнат, этажа, качества коммунальных услуг и самой квартиры. Особенно ценилось жилье в центре города. Равноценная жилплощадь на окраине стоила значительно меньше. В Санкт-Петербурге на Литейном проспекте пятикомнатную квартиру можно было снять за 800–850 руб. в год, а такая же квартира на Моховой стоила на 200 руб. дешевле. Недорого стоило жилье на верхних этажах, еще дешевле – квартиры, окна которых выходили во дворы-колодцы.

Для тогдашнего «мидл-класса» приличная квартира обходилась в 30–45 руб. в месяц, что практически равнялось месячному заработку мелкого чиновника или квалифицированного мастерового. Вот почему вполне обычной практикой, не возбранявшейся ни законом, ни владельцами дома, была субаренда – сдача одной из комнат. При этом плата была весьма разнообразной: у Николаевского (сейчас Московского) вокзала комнату можно было снять за 80 руб. в год, в районе Сенной площади – за 45 руб. Существовало жилье и еще более дешевое, например, на Выборгской стороне. Стоимость комнаты в этом районе была сопоставима с ценой ведра водки – 12 руб.

«Непомерное вздорожание квартир в Петербурге заставляет обывателей среднего достатка искать какого-либо выхода из тупика, в который их загоняет судьба, – сетовал в начале 1910-х годов обозреватель «Петербургского листка». – Семейному человеку приходится тратить на квартиру чуть ли не половину своего заработка».

Согласно переписи 1869 г., домовладельцы составляли около 0,5 % населения Санкт-Петербурга. На каждого из них приходилось в среднем по два дома. В сословном отношении среди петербургских домовладельцев преобладали дворяне.

Осенью 1896 г. представитель этого рода занятий – граф Кронгельм проанализировал причины дороговизны петербургских квартир на страницах журнала «Домовладелец». Он полностью возложил вину за подорожание жилья на городские власти, утверждая, что их борьба со «скученностью» жилья увеличила спрос на дешевые квартиры. Усилились санитарные требования, в соответствии с которыми необходимо было осуществить массовую перестройку жилья. В результате произошло удорожание рабочих рук и строительных материалов.

В подтверждение своих доводов Кронгельм привел статистические данные. Ежегодно население Санкт-Петербурга увеличивалось в среднем на 16 тыс. человек, на один столичный дом приходилось около 100 человек. Следовательно, в Санкт-Петербурге нужно было каждый год строить по 160 новых домов. Однако на самом деле их возводилось не более 40. Кронгельм связывал это с низкими доходами домовладельцев, обусловленными политикой городских властей.

Для подсчета «низких доходов» домовладельцев использовались русские счеты, которые еще 30 лет назад можно было встретить в сельских магазинах. Хотя история этого бухгалтерского инструмента начинается в XVI в., свой классический вид он приобрели в конце XVIII в. Однако в 1910-х годах счеты стали вытесняться механическими арифмометрами различных конструкций.

Дома без хозяина

Во время Французской революции одного аристократа спросили, почему он так радуется происходящему. Он ответил: «Как же, теперь не надо платить по счетам». Революционные события 1917 г. не только ликвидировали счета, но и поставили под сомнение само существование денег. «Наши дети, когда вырастут, будут знакомы с деньгами только по воспоминаниям, а внуки – по цветным картинкам в учебниках истории», – писала газета «Правда» в 1920 г. Столь ненавидевшие деньги большевики напечатали к 1921 г. 1994464460 млн руб., что полностью обессмыслило денежное обращение. В январе 1921 г. квартирная плата была отменена.

Весной 1918 г. начался так называемый «квартирный передел», когда у имущих классов были отняты излишки жилплощади. Излишком считалось больше одной комнаты на человека. Рабочие с окраин заселялись в роскошные квартиры в центре Петрограда и Москвы. Известный ученый-статистик Струмилин писал в 1919 г.: «Рабочие не проявляют особой охоты к переселению уже потому, что им и без того не тесно, а слишком просторные квартиры при современной дороговизне дров представляют уже не удобство, а сплошное бедствие… К этому нужно прибавить, что барские квартиры находятся в центре города, а заводы – на окраинах. Рабочему пришлось бы после переселения в центр тратить лишние время и деньги на проезд к месту работы. Вот почему даже бесплатная барская квартира для рабочего – не подарок, а слишком дорогое удовольствие».

О том, к чему привела политика бесплатного жилья, рассказывает отчет работников Петросовета о состоянии некогда «элитного» дома на Большой Морской в июле 1921 г.: «Водопровод во всем доме не работает. Уборные не действуют. Большинство из них загажено. Полы в некоторых комнатах поломаны, очевидно, на топливо. Чем ниже этаж, тем мрачнее картина разрушения и антисанитарного состояния. Общее впечатление такое, что весь дом представляет собой вредную клоаку. Жильцы этого дома должны быть безотлагательно выселены».

В результате городское жилищно-коммунальное и дорожное хозяйство, учреждения землепользования и пожарные части были переданы в ведение НКВД. Такой порядок сохранялся до начала 1930-х годов.

В период так называемого «военного коммунизма» больше всего «повезло» гостиницам и меблированным комнатам. Их облюбовали под жилье представители новой власти. Бывшие отели стали Домами Советов и в самые мрачные времена разрухи содержались в приличном состоянии. Проживание и питание в них были бесплатными.

Самая низкая квартплата в мире

Плата за жилье и коммунальные услуги была опять введена в 1922 г. Во время НЭПа ВЦИК принял постановление, признававшее частную собственность на жилье. Тарифы ЖКХ были социально дифференцированы. Например, рабочие имели 50%-ную скидку на воду и электричество. Но так называемые «нетрудовые элементы» платили по повышенному тарифу. В частности, к «нетрудовым элементам» относились и детские писатели. Корней Чуковский писал в 1923 г.: «Вчера был на конфликтной комиссии с домкомбедом, который с меня как с лица свободной профессии запросил колоссальную сумму за квартиру. Я простоял в прихожей весь день – очень тоскуя».

В начале 1930-х годов картина стала меняться. Льготы на оплату жилья в той или иной форме начали распространяться на всех граждан. ЖКХ превращалось в дотационною область экономики. Дома муниципализировались. Вводились должности квартирного уполномоченного и домового управляющего. Домоуправ фактически выполнял обязанности древнеримского инсулярия, дополнительно надзирая за морально-политическим обликом жильцов.

К концу 1930-х годов частная собственность в СССР (в том числе на жилье) была ликвидирована, осталась только личная. Она распространялась в основном на дома в сельской местности. Даже кооперативная квартира не считалась личной собственностью, ее нельзя было продать или поменять без согласия остальных членов кооператива. Въезжая в новую квартиру, жильцы шутили: «Наши здесь только обои».

Квартирная плата в СССР, где основную часть расходов по содержанию государственного жилищного фонда несло государство, была самой низкой в мире. Она составляла 4–5 % бюджета семьи. Хотя само понятие «квартирная плата» не включала стоимость коммунальных услуг (таких как газ, телефон или электроэнергия), общая сумма расходов на ЖКУ была очень мала. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги не соответствовали их реальной стоимости, поскольку они были значительно занижены. Кроме того, более 50 млн человек (1/5 часть населения страны в 1970-е годы) обладали различными льготами.

Ставки квартирной платы для жилищ различных категорий с учетом их территориального расположения и степени благоустройства устанавливались местным Советами. Стоимость 1 м2 жилой площади в месяц составляла не более 13 копеек. Это была цена батона белого хлеба.

Норма жилой площади в РСФСР составляла 9 м2 на каждого жильца плюс излишек 4,5 м2 на всю семью или одинокого нанимателя. Излишки свыше указанных норм оплачивались в повышенном размере. Дополнительная жилплощадь, предоставляемая Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, заслуженным деятелям науки, искусства и техники, научным работникам, персональным пенсионерам и членам их семей, оплачивалась в размере 50 %.

Еще дешевле обходилась жильцу комната в общежитии. Здесь гражданин мог жить до тех пор, пока работал на предприятии, предоставившем ему эту жилплощадь. Годовая плата за проживание в такой комнате, составлявшая примерно 30 руб., соответствовала стоимости четверти ведра водки в ценах 1961 г. (а не целого ведра, как при царизме).

Со значительными объемами подсчетов оплаты за жилье и коммунальные услуги уже не могло справиться излюбленное орудие советских бухгалтеров – арифмометр «Феликс», названный так в честь «лучшего друга советских коммунальщиков» Ф.Э. Дзержинского. С конца 1950-х годов подсчеты в ЖКХ велись на электромеханических, так называемых релейных вычислительных машинах.

Одной из самых совершенных машин такого типа была РВМ-1 Н. Бессонова, сконструированная в 1957 г. Благодаря применению каскадного принципа выполнения арифметических операций устройство выполняло до 1250 умножений в минуту. РВМ-1 содержала 5,5 тыс. реле и применялась до 1965 г., успешно конкурируя с первыми ЭВМ. Для работы с ней требовались бумажные перфокарты, а размером она была с гарнитур «стенка», который вошел тогда в моду.

На круги своя

С Постановления Правительства СССР от 1988 г. «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» началась демуниципализация жилищного фонда. Квартиры стали переоформляться из наемных в частные. После принятия в 1990 г. законов «О собственности в РСФСР» и «О собственности в СССР» новые правила игры получили юридическое обоснование.

Правовой основой нынешнего положения вещей является закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Содержание домов должно перейти из дотационной сферы деятельности в самоокупаемую и приносить доход их владельцам. В частности, планируется возрождать доходные дома, где квартиры будут сдаваться в наем, как это было еще в Древнем Риме.

Как это может быть у нас:

                                                                ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

                                                                      П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

от 25 декабря 2007 г.                                                                                                                                                              N 1131-ПП

Об использовании жилого дома по адресу: ул.Мусы Джалиля, д.8, корп.2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома).

Во исполнение постановления Правительства Москвы от 23 января 2007 г. N 24-ПП "О Среднесрочной жилищной программе "Москвичам доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год" в части, касающейся организации доходных домов, а также с целью совершенствования системы управления и эффективного использования жилищного фонда города Москвы Правительство Москвы постановляет:

1. Согласиться с предложением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы об использовании жилого дома по адресу: ул.Мусы Джалиля, дом 8, корп.2 в качестве жилого дома коммерческого использования (доходного дома).

2. Считать жилой дом коммерческого использования (доходный дом) (п.1) доходным домом эконом-класса с низким уровнем рентабельности.

3. Установить, что жилым домом коммерческого использования (доходным домом) является жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет.

 4. Установить, что:

 4.1. Содержание и ремонт жилых помещений, включая услуги и работы по управлению жилым домом (п.1), содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме (п.1), оплачиваются проживающими гражданами по фактическим затратам без привлечения бюджетных средств.

4.2. Доходы от сдачи в наем жилых помещений в доме коммерческого использования (доходном доме) (п.1) зачисляются в бюджет города Москвы.

4.3. Администратором доходов от сдачи в наем жилых помещений в жилом доме коммерческого использования (доходном доме) является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

5. Департаменту экономической политики и развития города Москвы совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в соответствии п.6.16 постановления Правительства Москвы от 23 января 2007 г. N 24-ПП "О Среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступное жилье" на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год" и порядком предоставления жилых помещений в жилом доме коммерческого использования (доходном доме) и условиями заключения договоров найма жилых помещений в жилом доме коммерческого использования (доходном доме) (п.6.1) установить ставки за наем жилых помещений в жилом доме коммерческого использования (доходном доме), а также порядок определения вознаграждения управляющей компании (п.8.2).

6. Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:

6.1. Разработать порядок предоставления жилых помещений в жилом доме коммерческого использования (доходном доме) и условия заключения договоров найма жилых помещений в жилом доме коммерческого использования (доходном доме) и утвердить в установленном порядке.

6.2. Определить перечень услуг и работ по управлению домом коммерческого использования (доходным домом) в соответствии с приложениями 2, 3 к постановлению Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

6.3. В IV квартале 2009 г. подвести итоги и определить эффективность использования жилых домов коммерческого использования (доходных домов).

7. Государственной жилищной инспекции города Москвы в течение месяца с момента выпуска настоящего постановления осуществить проверку технического состояния жилого дома (п.1) и направить заключение в префектуру Южного административного округа города Москвы.

8. Префектуре Южного административного округа города Москвы:

8.1. На основании заключения Государственной жилищной инспекции города Москвы проработать вопрос необходимости подготовки и выпуска распорядительного документа органа исполнительной власти города Москвы о проведении в доме (п.1) капитального ремонта или реконструкции в установленном порядке.

8.2. Совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в установленном порядке определить управляющую организацию по управлению жилым домом (п.1).

9. Признать утратившим силу постановление Правительства Москвы от 11 июня 2002 г. N 426-ПП "Об использовании жилого дома по адресу: ул.Мусы Джалиля, дом 8, корпус 2 (Южный административный округ)".

10. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Швецову Л.И.

Мэр Москвы                                                                     Ю.М.Лужков

 13 декабря 2008 г, ТС "Очаг" http://ochag7.narod.ru