"Главный Бухгалтер", 2008, № 15

ОСОБЕННОСТИ БУХГАЛТЕРСКОГО И НАЛОГОВОГО УЧЕТА

В ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ

Особенности налогообложения товариществ собственников

1. Налог на добавленную стоимость.

Собственниками жилых (нежилых) помещений в товариществе собственников (далее - ТС) могут быть как физические, так и юридические лица. И если уплата собственниками - физическими лицами сумм платы за техническое обслуживание не вызывает вопросов, то для собственников - юридических лиц это требует определенных пояснений.

Согласно подп. 1.11 ст. 3 Закона РБ от 19.12.1991 № 1319-ХП "О налоге на добавленную стоимость" (далее - Закон № 1319-ХП) от обложения НДС освобождаются обороты по передаче товаров (работ, услуг), приобретенных за счет паевых (членских) взносов, членам некоммерческих организаций.

На основании п. 2 ст. 15 Закона № 1319-ХП суммы налога, уплаченные плательщиком при приобретении товаров (работ, услуг), относятся на затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг) в случае использования приобретенных товаров (работ, услуг) для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых в соответствии с законодательством РБ освобождены от налогообложения.

Таким образом, распределение между членами ТС затрат по оплате технического обслуживания следует рассматривать как "обороты по передаче товаров (работ, услуг), приобретенных за счет паевых (членских) взносов, членам некоммерческих организаций", в связи с чем

имеет место освобождение от налогообложения данных оборотов в соответствии с вышеуказанной ст. 3 Закона № 1319-ХП. Как следствие, в данном случае суммы налога, уплаченные при приобретении товаров (работ, услуг), связанных с расходами ТС по плате за техническое обслуживание, на основании ст. 15 Закона № 1319-ХП должны относиться на расходы указанного ТС, т.е. за счет источника, в частности паевых (членских) взносов членов ТС.

Таким образом, если в состав членов ТС входят юридические лица, то при оплате ими причитающихся (после распределения между членами товарищества) сумм затрат ТС на оплату технического обслуживания у них будут отсутствовать основания для принятия к вычету НДС, так как он не может быть предъявлен им ТС в силу вышеуказанных требований Закона № 1319-ХИ.

Ниже в таблице приведен пример отражения в бухгалтерском учете ТС такой ситуации.

2. Земельный налог.

На основании ст. 10 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-3 "О совместном домовладении" (с изменениями и дополнениями) (далее - Закон) земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется собственникам этого имущества в пользование, владение или продается в частную собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством РБ.

В соответствии со ст. 17 Закона РБ от 18.12.1991 № 1314-ХН "О платежах за землю" (далее - Закон № 1314-ХП) ТС освобождаются от платы за землю в части площади земель, приходящейся на граждан, имеющих право на льготы согласно ст. 19 Закона № 1314-ХП.

Расчет площади земель, приходящейся на граждан - членов ТС, имеющих право на льготы, определяется пропорционально занимаемым площадям квартир (жилых помещений) в доме, принадлежащих таким гражданам. В этом случае расчет площади земельного участка, относительно которого будет исчисляться плата за землю для ТС, может быть произведен по формуле 2:

                                                                          Sgl

                                                 Sn = Su x [ 1 - ------ ]

                                                                         Sgo

где Sn - площадь земельного участка, относительно которого будет исчисляться плата за землю для ТС, м²;

Su - площадь земельного участка, выделенного ТС в установленном порядке, м²;

Sgl- площадь квартир (жилых помещений) граждан - членов ТС, имеющих право на льготы в соответствии со ст. 19 Закона № 1314-ХН, м²;

Sgo - общая площадь квартир (жилых помещений) в ТС, м .

Проиллюстрируем данную формулу на примере, предположив, что:

- Su = 5 000 м²;

- Sgl = 425 м²;

- Sgo - 10 000 м².

В этом случае искомая площадь земельного участка будет равна:

                                                                                 425

                                                 Sn = 5000 x [ 1 - --------- ]

                                                                               10 000

Согласно ст. 20 Закона № 1314-ХП вместе с налоговой декларацией (расчетом) о сумме земельного налога на текущий год ТС представляет в инспекцию МНС РБ сведения о гражданах, имеющих право на льготы по плате за землю в соответствии со ст. 19 Закона № 1314-ХП по форме, утвержденной МНС РБ.

Земельный налог уплачивается землепользователями, землевладельцами и собственниками земли - юридическими лицами в течение года ежемесячно равными частями не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным, в бюджеты административно-территориальных единиц, в административных границах которых находится земельный участок.

3. Налог на доходы и прибыль.

Поскольку ТС являются некоммерческими организациями, то согласно ст. 2 Закона РБ от 22.12.1991 № 1330-ХП "О налогах на доходы и прибыль" (далее - Закон № 1330-ХП) в состав их доходов от внереализационных операций для целей налогообложения не включаются:

а) вступительные, паевые и членские взносы в размерах, предусмотренных уставами;

б)  имущество и денежные средства, безвозмездно полученные от юридических и физических лиц РБ и использованные по целевому назначению.  Указанное имущество и денежные средства, использованные не по целевому назначению, подлежат налогообложению в общем порядке. Если целевое назначение этого имущества и денежных средств не определено передающей стороной, они используются на выполнение задач,  определенных уставами  некоммерческих организаций, созданных в соответствии с законодательством;

в)  доходы (проценты) от хранения денежных средств, указанных в подп. "а" и "б", на расчетных, текущих и других счетах в учреждениях банков.

У некоммерческих организаций (т.е. в данном случае у ТС), получающих доходы от предпринимательской и (или) иной деятельности, если иное не установлено законодательством, объектом обложения налогом на прибыль является облагаемая налогом прибыль, определяемая на основании части первой п. 2 ст. 2 За­кона № 1330-ХП.

Указанные организации обязаны обеспечить отдельный учет доходов и расходов от предпринимательской и (или) иной деятельности и вести налоговый учет в соответствии с налоговым законодательством.

Согласно подп. 4-2.3 ст. 3 Закона № 1330-ХП к прочим затратам относятся взносы, сборы и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям, т.е. ТС, если уплата таких взносов, сборов и иных обязательных платежей предусмотрена законодательством и является условием для осуществления деятельности организациями- плательщиками этих взносов, сборов и иных платежей. При этом на основании подп. 7.18 данной статьи при определении облагаемой налогом прибыли не учитываются взносы, сборы и иные обязательные платежи, уплачиваемые некоммерческим организациям (ТС), за исключением случаев, когда уплата таких взносов, сборов и иных обязательных платежей преду­смотрена законодательством РБ и является условием для осуществления деятельности организациями, уплатившими эти взносы, сборы и иные платежи.

4.  Сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки.

Согласно ст. 8 Закона РБ от 26.12.2007 № 303-3 "О бюджете Республики Беларусь на 2008 год" (далее - Закон № 303-3) в 2008 г. устанавливается сбор в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольствия и аграрной науки, который взимается с организаций по ставке 2 % от выручки, полученной от реализации товаров (работ, услуг). Таким образом, ТС будет являться плательщиком этого сбора в случае получения им выручки от реализации товаров (работ, услуг).

Отметим, что в соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 303-3 ТС будет признаваться плательщиком сбора в случае предоставления имущества в аренду (лизинг). Очевидно, что в данном случае для ТС под имуществом следует понимать общее имущество в контексте ст. 1 Закона.

Необходимо также подчеркнуть, что с учетом особенностей деятельности отдельных организаций исчисление указанного сбора производится организациями, имеющими внутренние обороты, без учета этих оборотов (п. 4 ст. 8 Закона N° 303-3). Данная норма касается и ТС, поскольку, как указывалось выше, они имеют внутренние обороты, выражающиеся во взыскании с членов ТС, в частности, затрат по техническому обслуживанию, что соответственно не должно облагаться названным сбором.

5.  Налог на недвижимость.

Как установлено ст. 2 Закона РБ от 23.12.1991 № 1337-ХН "О налоге на недвижимость" (далее -Закон № 1337-ХП), налогом облагается стоимость основных средств, являющихся собственностью или находящихся во владении плательщиков, объектов незавершенного строительства, а также стоимость принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и строений, в т.ч. не завершенных строительством.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона № 1337-ХП освобождаются от обложения налогом принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения (квартиры, комнаты) в многоквартирных домах. При наличии у плательщика двух и более жилых помещений (квартир, комнат) освобождению от обложения налогом подлежит только одно жилое помещение (квартира, комната) по письменному заявлению плательщика, представляемому в налоговый орган по месту жительства, с указанием местонахождения всех принадлежащих плательщику жилых помещений (квартир, комнат).

На основании п. 3 ст. 5 Закона № 1337-ХП, если имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налог уплачивается каждым из этих лиц пропорционально их доле в этом имуществе. В аналогичном порядке налог уплачивается, если имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и организаций.

Исходя из приведенных норм Закона № 1337-ХП и ст. 1 Закона можно заключить следующее:

1)  все недвижимое имущество в рамках ТС разделяется на имущество, находящееся в собственности членов ТС, и имущество, находящееся в их долевой собственности. Иными словами, ТС как юридическое лицо не имеет в собственности или владении недвижимое имущество и соответственно не является плательщиком налога на недвижимость;

2)  физические лица, имеющие на праве собственности жилые помещения (квартиры, комнаты) в ТС, не являются плательщиками налога на недвижимость с учетом требований п. 1 ст. 4 Закона № 1337-ХН;

3)  физические лица, имеющие на праве собственности нежилые помещения в ТС, являются плательщиками налога на недвижимость в порядке, установленном Законом № 1337-ХП;

4)  относительно имущества, находящегося в общей долевой стоимости членов ТС, налог уплачивается каждым из них пропорционально их доле в этом имуществе.

В части последнего вывода отметим, что порядок оценки принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и строений, в т.ч. не завершенных строительством (далее - здания и строения), для исчисления налога на недвижимость определяется Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, иных зданий и строений, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 31.01.2003 № 121 (далее - Положение № 121).

Согласно подп. 2.1 Положения № 121 оценка зданий и строений производится по оценочной стоимости зданий и строений с учетом коэффициентов качества среды и типа населенного пункта (далее - оценочная стоимость).

Заказчиками работ по оценке зданий и строений (далее - заказчики) выступают местные исполнительные и распорядительные органы. Здания и строения, подлежащие оценке в текущем календарном году по их оценочной стоимости, определяются заказчиками. При этом обязательной оценке по оценочной стоимости подлежат вновь возведенные и реконструированные здания и строения.

По итогам работы исполнители не позднее 1 марта представляют заказчикам или по их поручению соответствующим инспекциям МНС РБ сводную ведомость оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам, по форме согласно приложению к Положению № 121. Фрагмент формы приведен ниже.

Сводная ведомость оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам,

по состоянию на 1 января 20__г.

На основании подп. 2.2 Положения № 121 оценка зданий и строений производится также по стоимости, определяемой налоговыми органами. При этом согласно п. 3 Положения № 121 указанная оценка налоговыми органами производится при отсутствии оценки зданий и строений по их оценочной стоимости, определяемой в соответствии с подп. 2.1 п. 2 настоящего Положения.

Сказанное позволяет заключить, что основания для уплаты членами ТС налога на недвижимость относительно имущества, находящегося в их общей долевой стоимости, возникнут только после проведения оценки этого имущества в вышеизложенном порядке.

6. Обязательные страховые взносы в Фонд социальной защиты населения.

На основании ст. 3 Закона РБ от 29.02.1996 № 138-XIII "Об обязательных страховых взносах в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь" (далее - Закон № 138-XIII) размеры обязательных страховых взносов по страхованию на случай достижения пенсионного возраста, инвалидности и потери кормильца (пенсионное страхование) составляют, в частности, для ТС, не имеющих доходов от своей деятельности, 5 %, для работающих граждан - 1 %.

Указанные нормы Закона № 138-XIII имеют непосредственное отношение к штатному персоналу ТС.

Штатный персонал товарищества собственников

Формой типового устава ТС, утвержденного постановлением № 569, предусмотрено следующее.

К исключительной компетенции общего собрания относятся в т.ч. утверждение и изменение структуры, численности работников и штатного расписания, форм и условий оплаты труда, правил внутреннего трудового распорядка обслуживающего персонала ТС.

Что касается председателя правления ТС, то он разрабатывает, согласовывает с правлением и выносит на утверждение общего собрания проекты структуры, штатного расписания, форм и условий оплаты труда, правил внутреннего трудового распорядка обслуживающего персонала ТС; заключает договоры, в т.ч. трудовые, с обслуживающим персоналом ТС; издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми штатными сотрудниками ТС.

Типовой устав указывает также на то, что трудовые отношения в ТС, включая вопросы найма и увольнения работников, режима их труда и отдыха, условия оплаты труда, гарантии и компенсации, регулируются законодательством о труде. При этом условия трудовых договоров не могут ухудшать положение обслуживающего персонала ТС по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством РБ.

Учитывая изложенное, можно заключить, что в случае наличия в утвержденной общим собранием ТС структуре, штатном расписании работников, выполняющих, например, функции дворников, уборщиков, ответственных за энергохозяйство и т.д., трудовые отношения с ними регулируются трудовым законодательством.

Особенности бухгалтерского учета в товариществе собственников

Согласно ст. 1 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII "О бухгалтерском учете и отчетности" (с изменениями и дополнениями) особенности организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности ТС устанавливаются законодательством РБ.

Так, на основании п. 1.5 Указа Президен­та РБ от 20.10.2006 № 622 "О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования" переоценка имущества ТС не производится. Причем в соответствии с п. 1.1 этого Указа под имуществом подразумеваются внеоборотные активы основных средств, не завершенные строительством объекты и неустановленное оборудование.

На сегодняшний день отсутствуют другие нормативные документы, регламентирующие особенности бухгалтерского учета в ТС, т.е. бухгалтерский учет в них осуществляется в общеустановленном порядке.

В заключение отметим, что на основании п. 3.1 Указа Президента РБ от 06.10.2006 № 604 "О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства" облисполкомам и Мингорисполкому предписано до 1 января 2009 г. в установленном порядке назначить уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, введенных в эксплуатацию без создания ТС и определения собственниками жилых помещений способа управления этим имуществом.

Кроме того, с 10 февраля 2008 г. вступило в силу Положение об организациях застройщиков, утвержденное Указом Президента РБ от 28.01.2008 № 43 (далее - Положение № 43), которое определяет порядок создания и функционирования организаций застройщиков, к которым относятся:

-  жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт;

-   жилищные  кооперативы,  создаваемые  в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими.

При этом в соответствии с п. 102 Положения № 43 реорганизация организации застройщиков может быть осуществлена в форме слияния, присоединения к другой организации застройщиков, а также преобразования в ТС согласно законодательству и уставу.

Реорганизация организации застройщиков осуществляется на основании решения общего собрания о реорганизации организации застройщиков в ТС или принятия им решения об иной форме управления жилым домом.

 "Главный Бухгалтер", 2008, № 15       Дмитрий Круглое, экономист

 18 июня 2008 г, ТС "Очаг" http://ochag7.narod.ru