Доходные дома нулевой доходности

 

Идею создания доходных домов наш обозреватель Сергей Домнин обсуждает с генеральным директором Московского городского центра арендного жилья Эдуардом Якушенко. Под его началом функционирует один из двух первых экспериментальных проектов – на улице Верхние поля.

Вопрос привычки

– Эдуард Сергеевич, почему вдруг заговорили о доходных домах? Каким таким медом они намазаны?

– По моему мнению, мы изрядно избаловали наших инвесторов-застройщиков, пригласив их к строительству жилья. Они сконцентрировались исключительно на создании недвижимости. Снимают сейчас пенки на строительстве и продаже жилья. Их это устраивает. Но подобное положение начинает не устраивать город.

Дело дошло до того, что солидная доля жилья покупается не для использования по прямому назначению, а как способ сохранения и приумножения денег. В то же время практически для половины москвичей приобретение жилья даже на льготных условиях не по карману. Конечно, коммерческое строительство должно иметь место. Но сегодня не о нем у нас должна болеть голова в первую очередь. Нужно искать более доступные в финансовом отношении формы решения жилищной проблемы.

Должен признать: в связи с идеей доходных домов возникает проблема психологического порядка. Доступность здесь обеспечивается не в смысле обладания, а в смысле пользования. Такой способ жизни пока непривычен. Но у человека появляется крыша над головой. А это главное.

– То есть дело исключительно в большей доступности и рациональном использовании съемного жилья?

– Не только. Доходные дома позволяют решать и ряд иных проблем. Вот смотрите: инвестор построил дом, продал, но затем его должен кто-то обслуживать, содержать. Надо подавать тепло, воду, электричество, следить за ним, ремонтировать. А кто это будет делать?

Конечно, пытаемся создавать ТСЖ. Жилищный кодекс вроде бы логично переложил все заботы на собственников. Но их в доме как минимум 100. И теперь представьте, каково это – выработать общее решение такой разнородной массе людей. Помню проблему еще по ЖСК 60-70-х годов. После заселения дома там было очень трудно найти взаимопонимание. Когда жилое здание строится – все горазды участвовать, дружно решая вопросы. Как только дом построен – ни до кого не достучишься. То же самое сейчас с товариществами. Даже еще сложнее, ведь там есть собственники и нежилых помещений. Доходный дом во многом позволяет решать эти проблемы. Хозяин-то один-единственный!

Не менее важна и проблема мобильности населения, трудовых ресурсов, оптимизации транспортных потоков. Если граждане имеют квартиру на правах собственности или социального найма, они к ней привязаны едва ли не цепями. Поменять квартиру можно, но не просто. Вот в 1993 году был принят закон о свободе перемещения граждан, упразднена прописка. Право на перемещение люди имеют, но куда перемещаться? Доходные дома позволят человеку найти работу рядом с домом или жилье рядом с работой.

Попутно решается ряд более локальных задач. Новый механизм позволяет гибко реагировать на изменение доходов и состава семьи сменой одной квартиры на другую, в соответствии с возможностями и новыми потребностями. Прекращается «вымывание» жилья из городской собственности через приватизацию. Это позволяет сохранять его для решения городских социальных задач.

Ведь неспроста во всем мире жилье в основном – съемное.

Рынок не любит делать подарки

– Если доходные дома – такой универсальный способ улучшения жилищных условий, почему о них так долго всерьез не вспоминали?

– Об избалованности инвесторов я уже сказал. Но и в обществе в целом сформировались определенные стереотипы. Так называемая халява у нас всегда пользовалась спросом. И социальный наем, который существовал 70 лет, приучил к тому, что жилье – это халява. Посмотрите: людям массово давали жилье бесплатно. Когда я встречался с иностранцами, они поражались – неужели вы такие богатые? Известно же, какие затраты требуются на строительство!

С переходом на новые экономические отношения стала очевидной обременительность бесплатной раздачи жилья. Поэтому государство вынуждено было формировать рынок жилья и создавать новые условия игры. Ставка на покупку, на право собственности на жилье – это вынужденная мера, призванная переломить старый менталитет, мол, мне и так все дадут. Рынок прояснил истинную цену «подарка» и расставил все по своим местам.

– В каком состоянии находится сейчас создание доходных домов?

– В зачаточном. Примечательно, что в нашем законодательстве нет даже такого понятия – «доходный дом». Оно отсутствует в гражданском, жилищном и земельном кодексах. В строительных нормативах его тоже нет. Соответственно нет и специфических требований к нему. Хотя до 1917 года такие требования существовали.

В дореволюционной России доходные дома вообще были весьма распространены в больших городах (в том числе казенные). И когда в Первую мировую войну разразилась инфляция, государство, тем не менее, регулировало цены, устанавливало предельный уровень квартплаты. Московский генерал-губернатор позволил поднять эту планку вдвое лишь после того, как все прочее подорожало в десять раз.

Для нас это пока вещь в себе – как установить разумные границы платы за наем. Понятно, что регулировать ее в конце концов должен рынок. Но кто-то обязан запустить процесс, установить стартовую цену. Не скрою, когда Департаментом инвестиционных программ строительства был построен первый современный коммерческий доходный дом, то перед инициаторами возникли проблемы – сколько брать за наем, какова должна быть доходность? И вообще, из каких соображений исходить при решении этих вопросов?

Живите и копите!

– Значит, что-то действующее уже есть?

– Есть два осуществленных проекта. Первый я уже упомянул: это эксклюзивный дом коммерческого назначения в Большом Николоворобинском переулке, построенный по инициативе ДИПСа. Цена аренды в нем колеблется от $3000 до $15 000 за квартиру в месяц. Он заселен примерно на 70 процентов, в основном используется инофирмами. Средства от него уже пополняют бюджет города. Ожидаемый срок окупаемости – восемь лет.

Второй большой дом на 640 квартир на улице Верхние поля предназначен для молодых семей очередников и заселен с 2003 года. По своим параметрам он весьма близко отражает то, что планируется создать в рамках Концепции доходных домов. Квартиры в нем предоставляются в коммерческий наем. Это означает 100-процентную оплату коммунальных услуг. В случае двухкомнатной квартиры она составляет 2500-3000 руб. в месяц. Плюс плата за наем на уровне 1300 рублей (срок окупаемости составляет 125 лет, то есть доходность практически нулевая). В сумме квартплата составляет примерно 4200 рублей. Срок проживания – пять лет, в течение которых семья должна накопить собственные деньги на приобретение иного жилья на рынке с использованием безвозмездных субсидий.

Это дом «револьверного» режима заселения. Одна семья, накопив на покупку, освобождает квартиру, другая занимает ее место. В самом доме ничего не выкупается.

С начала использования в 2003 году оттуда выехало уже 330 семей – купили жилье в другом месте. Но режим отселения мягкий, город дает возможность пожить еще и на время ремонта. Теоретически срок может быть продлен до десяти лет для тех, у кого накопление идет сложнее.

Надо учитывать, что с течением времени у этих очередников растет размер субсидии. Мы настроены на то, чтобы использовать этот дом только для молодых семей и не распылять его на другие категории очередников.

Временный вариант

– Наверняка всех интересуют два главных вопроса: сколько будет стоить наем жилья в доходном доме и смогут ли им воспользоваться неочередники?

– Предполагается, что система может включать три категории домов: эконом-класса с нулевым уровнем рентабельности, эконом-класса с низким уровнем рентабельности и повышенной комфортности с рентабельностью на рыночном уровне. Но основу должны составлять все же две первые категории.

На вторую часть вопроса ответ положительный. Мы прежде всего будем предлагать жилье в доходных домах очередникам. Однако это не является жестким условием. Обязательным будет лишь стаж проживания в столице на законных основаниях – не менее десяти лет.

– На что же можно рассчитывать в обозримом будущем?

– До конца года к функционированию в режиме доходного должны быть готовы еще два жилых здания. Одно из них давно построено на улице Муссы Джалиля, в нем чуть меньше двухсот квартир. До недавних пор оно использовалось в качестве общежития для реставраторов Пушкинского музея. Теперь его предстоит отремонтировать и перепрофилировать. Рассчитываем, что это будет дом с низкой рентабельностью. Его планируется предложить очередникам.

Второй дом запроектирован в Южном Бутове. Скорее всего, он будет предназначен для студенческих семей и работников бюджетной сферы. С точки зрения размера платежей, он тоже отнесен к категории нулевой рентабельности.

Ну, а дальше в рамках концепции в ближайшие два-три года предполагается создать сеть примерно из 20 домов на 4,5 тыс. квартир.

Наряду с этим хотел бы напомнить еще об одном шаге московского правительства. В конце прошлого года мы предложили очередникам временно, до подхода очереди, арендовать квартиры у частников. При этом готовы доплачивать им из бюджета около половины рыночной стоимости найма дешевого жилья. Уже в этом году 850 семей могут воспользоваться новой льготой. В 2009-м возможность присоединиться к ним получат еще 1200 семей. И еще 1300 семей – в 2010-м.

автор публикации - "Квартирный ряд", Москва