|
МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ В СТРАНАХ ЕС
журнал "Живи Как Хозяин" автор: Геннадий Калёнов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости www.jildom.com
Для того, чтобы точно представлять порядок накопления средств и порядок проведения капремонта в развитых странах ЕС, необходимо изучить саму структуру жилищного фонда. Лучше всего это сделать на примере Германии. В Германии владеют и управляют жилым фондом всего 6 типов организаций. Всех этих организаций нет в структуре строительства и эксплуатации жилфонда Беларуси. И наоборот – тех организаций, которые формируют жилфонд Беларуси, нет в Германии. Подробнее на примере таблицы №1.
Таким образом, более половины жилого фонда в Германии находится в собственности юридических лиц: – жилищных и жилищно-строительных компаний, которые сдают квартиры в аренду физлицам (доходные арендные дома) и целые многоквартирные дома – сдают в аренду государству в лице муниципалитетов, которые затем в свою очередь предоставляют квартиры в аренду малообеспеченным гражданам (социальные арендные дома); - жилищных и жилищно-строительных кооперативов, причём ни одна квартира в домах ЖК и ЖСК не может быть приватизирована физлицами, и статус совместного домовладения (два и более собственника) в таких домах не возникает. Проведение капитального ремонта в домах, принадлежащих юрлицам – обязанность этих организаций, и они сами планируют эту деятельность, либо за счёт собственных средств, либо за счёт кредитов специальных банков. Меньшая часть жилфонда, представляющая из себя совместные домовладения, подлежит управлению через профессиональных управляющих. Управляющими в Германии называют как физлиц, так и управляющих недвижимостью сервисные компании (далее УК). При этом собственники квартир в Германии, большинство из которых купили квартиры не для проживания, а для сдачи в аренду третьим лицам, обязаны нести всё бремя ответственности за содержание общего имущества совместного домовладения. Но при этом новый собственник, который решил купить квартиру в совместном домовладении, всегда защищён – в каждом совместном домовладении имеется т.н. «коммунальная касса», или счёт доверительного управления. Если «касса» полна, то значит скоро будет большой ремонт дома, если почти не наполнена, значит ремонт был недавно. То есть вариант, что гражданин купит квартиру, и ему предстоит делать крупные вложения в ремонт, исключён. Если собственник продает свою квартиру, то он не может потребовать назад сумму отчислений на капремонт, которые успел сделать. Отчисления на капремонт всегда остаются в «кассе». Это деньги совместного домовладения. Суммы отчислений на капитальный и текущий ремонт рассчитывает профессиональная УК, с которой совет совместного домовладения заключает контракт. Размер отчислений зависит только от конструктивных особенностей дома, и в каждом совместном домовладении он разный, тем не менее имеются рекомендации по размерам отчислений. Если многоквартирный дом в силу каких-либо причин находится в запущенном состоянии, и требует очень больших затрат на ремонт, он отключён от всех видов коммуникаций и выставляется на продажу, причём стоимость 1 м2 составляет как правило 90-150 евро, для того чтобы инвестор, вложив в реконструкцию и ремонт порядка 900 евро/м2, мог получить прибыль от 3 до 4 % и стоимость продажи 1м2 квартир в этом доме соответствовала рыночной. Особенности. → Отчисления собственником квартиры на текущий и капитальный ремонт примерно равны, иногда отчисления на текущий ремонт больше, иногда больше отчисления на капитальный ремонт. Для примера, отчисления в панельном берлинском доме серийной застройки в восточной части Берлина – 52 евро в месяц на текущий ремонт и 38 евро в месяц на капитальный ремонт с трёхкомнатной квартиры. → Отчисления на капитальный ремонт УК обязана хранить на специальном счёте в банке, причём как правило открываются несколько счетов в разных банков, и деятельность УК страхуется (четыре вида страховок – от ошибок УК, от умышленных действий УК и т.д.). → В Германии действует правило, что если сумма накоплений на капремонт менее 90% от необходимой, капремонт не начинается. Поэтому сроки проведения капремонта максимально сжатые, т.к. финансирование всегда достаточное – за счёт накоплений. → Подготовив бизнес-план расходов по дому, УК готовит бизнес-планы для каждой квартиры и для совместного домовладения в целом. Утверждение этих планов происходит на общем собрании совместного домовладения, все УК имеют специальные помещения для проведения общих собраний. Все решения принимаются простым большинством голосов. Меньшинство, если оно не согласно с решением большинства, обязано подчиниться большинству. Если возникают спорные вопросы, управляющая компания должна предпринять юридические шаги для урегулирования конфликта. → Суммы платежей, которые определены бизнес-планом, делятся на 12 месяцев и платятся собственниками авансом за следующий месяц. → В случае, если общее собрание принимает решение о модернизации многоквартирного жилого дома, т.е. улучшения его потребительских характеристик, например утепления фасадов, то каждый собственник обязан выплатить дополнительно необходимую сумму. Где он её возьмёт – это проблемы собственника. Так как в среднем накопления домашних хозяйств (семей) в Германии составляют 200 000 евро, или 60 000 евро на человека, проблем как правило не бывает. Но – если у собственника квартиры имеются затруднения, он может уведомить об этом УК, и попросить отсрочку для оформления кредита в специальном банке, который кредитует энергоэффективную модернизацию жилых домов под очень низкую процентную ставку. → Для привлечения кредита на модернизацию (комплексную санацию с улучшением характеристик дома) допускается регистрация жилищного кооператива, который и является получателем кредита (юрлицо со своим р/с). Объектом залога для банка как правило является земля и (или) один многоквартирный жилой дом. В исключительных случаях объектом залога для банка может быть квартира в совместном домовладении (квартира и часть земельного участка неотделимы друг от друга), при создании совместного домовладения земельная книга на общий земельный участок «уничтожается» и заводятся «квартирные земельные книги», в которые вносятся отдельные собственники и их доля общего участка земли. → Для проведения модернизации своих жилых домов ЖК или ЖСК может продать один или несколько домов с целью использования этих средств на «комплексную санацию» - но это происходит очень редко, чаще привлекается банковский кредит. → Арендатор в Германии возмещает собственнику квартиры или собственнику всего дома отчисления на капремонт и на текущий ремонт, но в финансировании дополнительных расходов, например модернизации дома, никогда не участвует. Это обязанность собственников. Поэтому быть арендатором в Германии довольно удобно, это исключает ответственность и непредвиденные траты
............................................................................................................................................................ |
