5 сентября 2000 г., г. Минск № Р-101/2000
|
О
плате за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание жилищного
фонда |
Конституционный Суд Республики Беларусь в составе председательствующего - Председателя Конституционного Суда Василевича Г.А., судей Воробья Г.А., Подгруши В.В., Саркисовой Э.А., Тиковенко А.Г., Филипчик Р.И., Шабайлова В.И., Шуклина В.З., рассмотрев на основании статьи 40 и части первой статьи 116 Конституции Республики Беларусь обращение председателя и заместителя председателя Постоянной комиссии по законодательству Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь Бобкова А.К. и Александрова В.М., а также многочисленные письма граждан, общественных объединений о расчетах населения за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание жилищного фонда, установил следующее.
В постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами" (в редакции постановления от 28 апреля 2000 г. № 606) предусмотрено, что плата нанимателей за пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, а также собственников жилых помещений и членов организаций граждан-застройщиков за техническое обслуживание жилого дома осуществляется исходя из общей площади занимаемого ими жилого помещения. По установленным ставкам производится плата за пользование (техническое обслуживание) жилым помещением в пределах 20 кв.м общей площади на каждого члена семьи нанимателя, собственника, члена организации граждан-застройщиков, в том числе сохраняющего право пользования жилым помещением, и 10 кв.м общей площади на всю семью. Плата за пользование (техническое обслуживание) остальной площадью взимается по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда, утверждаемой облисполкомами, Минским горисполкомом ( пункты 1.1,1.2).
Анализ приведенной нормы и практика ее применения свидетельствуют о том, что как для нанимателей за пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, так и для собственников жилых помещений и членов организаций граждан-застройщиков за техническое обслуживание жилого дома установлен фактически одинаковый размер платы.
Такой подход к решению вопросов внесения жилищно-коммунальных платежей как собственниками, так и нанимателями жилых помещений вызвал критическое отношение граждан, о чем свидетельствуют многочисленные обращения в Конституционный Суд, другие органы государственной власти, а также средства массовой информации.
Согласно статье 48 Конституции граждане Республики Беларусь имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате в соответствии с законодательством.
В соответствии со статьей 13 Конституции государство гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.
В статьях 273 и 274 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В соответствии с частью первой статьи 8 Закона "О совместном домовладении" доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения. Согласно части третьей статьи 11 указанного Закона собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий, предусмотренных законодательством.
Законодательство Республики Беларусь устанавливает минимальный уровень государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающий удовлетворение основных потребностей человека, выраженный в предоставлении денежных выплат, бесплатных и общедоступных социальных услуг, социальных пособий. В соответствии со статьей 11 Закона Республики Беларусь "О государственных минимальных социальных стандартах" к таким гарантиям относятся:
максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату за пользование жилым помещением и оплату коммунальных услуг, а также на отчисления средств на капитальный ремонт жилого дома в совокупном доходе семьи исходя из максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования и нормативов потребления коммунальных услуг;
уровень платежей граждан в процентах от стоимости предоставляемых коммунальных услуг.
Согласно статье 13 Закона "О совместном домовладении" при совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений в размере и порядке, установленных для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Реализация установленных в области жилищно-коммунального обслуживания социальных гарантий осуществляется прежде всего посредством предоставления населению государственных дотаций. Так, в статье 35 Закона "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" определено, что собственники жилых помещений при совместном домовладении ежемесячно участвуют в финансировании доли затрат, связанных с эксплуатацией и ремонтом мест общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем, содержанием придомовых территорий по фактическим расходам, но не свыше действующей квартирной платы, установленной законодательством Республики Беларусь для соответствующей категории граждан.
В статье 51 Жилищного кодекса предусмотрено, что наниматели, собственники жилых помещений, члены организаций граждан-застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах доли затрат по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий, соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений в этих домах.
Проанализировав действующее законодательство, касающееся рассматриваемого вопроса, Конституционный Суд пришел к выводу, что в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами" (в редакции постановления от 28 апреля 2000 г. № 606) не учтены требования не только части третьей статьи 51 Жилищного кодекса, но и статьи 11 Закона "О совместном домовладении", где предусмотрена пропорциональность оплаты собственниками расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Вопреки этому в постановлении Правительства установлен размер платы в зависимости от площади жилого помещения и количества проживающих в нем, что приводит к диспропорции в оплате.
Конституционный Суд обращает также внимание, что в постановлении Правительства не решен вопрос об оплате дополнительной жилой площади, которой пользуются граждане в соответствии с законодательством, что на практике в ряде случаев привело ко взиманию платы за нее в повышенном размере как за излишнюю площадь. По мнению Конституционного Суда, справедливым был бы подход, при котором граждане, имеющие право на дополнительную жилую площадь, оплачивали бы ее в том же размере, как и за нормативную площадь жилого помещения.
Конституционный Суд также отмечает, что при установлении нормативов платы за пользование жилыми помещениями нанимателями и за техническое обслуживание жилых помещений собственниками должен учитываться принцип социальной справедливости, особенно в отношении социально незащищенных категорий граждан (пенсионеров и др.), которые в силу объективных обстоятельств оказались пользователями, собственниками жилых помещений, превышающих по своим размерам установленные нормативы. Такой подход полностью базировался бы на положениях статьи 7 Конституции, устанавливающей верховенство права, в основе которого лежит принцип справедливости, и статьи 1 Конституции, закрепляющей социальный характер нашего государства.
По мнению Конституционного Суда, многочисленные жалобы граждан в определенной мере вызваны противоречивостью и несогласованностью используемых в жилищном законодательстве терминов и понятий, а также тем, что отдельные жилищно-эксплуатационные организации в извещениях и нанимателям, и собственникам жилых помещений указывали на необходимость оплаты "излишков жилой площади", хотя законодательство предусматривает право граждан иметь в собственности жилые помещения без ограничения их размеров (статья 101 Жилищного кодекса).
Изучая вопрос о терминах и понятиях, используемых в жилищном законодательстве, Конституционный Суд установил следующее.
В статье 65 Жилищного кодекса содержится указание на то, что наниматель жилого помещения обязан вносить плату за пользование жилым помещением. Такое понятие, как "плата за техническое обслуживание", в Жилищном кодексе не содержится.
В то же время в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами" используются понятия "плата за техническое обслуживание и "плата за пользование жилым помещением".
В Инструкции по расчету платы граждан за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами, утвержденной Министром жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь 23 сентября 1999 г., содержание понятия "плата за техническое обслуживание" раскрывается как оплата расходов, связанных с эксплуатацией и ремонтом мест общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем, содержанием придомовых территорий.
Содержание понятия "плата нанимателей за пользование жилыми помещениями" в нормативных актах не раскрывается. В связи с этим Конституционный Суд считает, что нормы, касающиеся жилищных платежей нанимателей, собственников и членов организаций граждан-застройщиков, как затрагивающие их права и законные интересы должны быть однозначно определены прежде всего в Жилищном кодексе.
В связи с отсутствием в Жилищном кодексе четкого регулирования вопросов, связанных с осуществлением населением жилищно-коммунальных платежей, неоднозначный подход к ним прослеживается и в подзаконных нормативных актах. Так, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 апреля 2000 г. № 606 установлена равная плата нанимателей за пользование жилыми помещениями и собственников за техническое обслуживание жилого дома. Это создало предпосылки для отождествления понятий "плата за пользование жилыми помещениями" и "плата за техническое обслуживание жилого дома" и было воспринято как установление обязанности собственников оплачивать пользование жилыми помещениями. В этой связи, по мнению Конституционного Суда, следует определить соотношение понятий "плата за техническое обслуживание" и "плата за пользование жилыми помещениями".
Изучив применение статьи 51 Жилищного кодекса и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25 августа 1999 г. № 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами", Конституционный Суд отмечает, что на практике не обеспечивается должным образом конституционное право граждан на получение полной, достоверной и своевременной информации по интересующим их вопросам, в том числе по содержанию жилищного фонда, его эксплуатации, ремонту и т.п. Конституционный Суд считает, что отсутствие надлежащей информации по вопросам оказания технических услуг и расходования платежей, вносимых нанимателями, собственниками жилых помещений и членами организаций граждан-застройщиков, приводит к нарушению их конституционных прав и порождает жалобы.
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 40 и
частью первой статьи 116 Конституции Республики Беларусь, статьями 7, 36 и 38
Закона "О Конституционном Суде Республики Беларусь", Конституционный
Суд
РЕШИЛ:
1. Предложить соответственно Национальному собранию Республики Беларусь,
Правительству Республики Беларусь:
обеспечить реализацию статьи 11 Закона "О совместном домовладении", предусматривающей, что собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество, исключив при этом существующие диспропорции, вызванные установленным порядком увеличения платы за "излишнюю жилую площадь". С учетом конституционных положений о равной защите прав и законных интересов граждан размер платы собственниками жилых помещений за техническое обслуживание не должен превышать аналогичной платы нанимателей жилых помещений;
при решении вопроса об оплате за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание жилищного фонда исходить из необходимости более полного учета принципа социальной справедливости, особенно в отношении социально незащищенных категорий граждан (пенсионеров и др.), которые в силу объективных обстоятельств оказались пользователями или собственниками жилых помещений, превышающих по своим размерам установленные нормативы;
устранить существующие противоречия между нормативными актами, регулирующими плату за пользование жилыми помещениями и техническое обслуживание, упорядочив при этом используемые в жилищном законодательстве понятия и термины в целях их однозначного понимания и применения на практике;
определить порядок и условия более широкого доведения до граждан сведений, касающихся расходования средств, полученных от населения за пользование жилыми помещениями и их техническое обслуживание.
2. Настоящее решение вступает в силу со дня его принятия.
3. Опубликовать настоящее решение в соответствии с действующим
законодательством.
Председательствующий -
Председатель Конституционного Суда
Республики Беларусь Г.А. Василевич
|
© Конституционный Суд Республики Беларусь, http://ncpi.gov.by/constsud/ |
8 декабря 2004 г., г. Минск № П-115/2004
|
|
Совет Министров |
|
О
предложениях по изменению законодательства и практики его применения |
В Конституционный Суд поступают обращения граждан и организаций по вопросам изменения действующего законодательства и практики его применения. Отдельные из обращений носят общественно значимый характер и касаются конституционных прав граждан.
Рассмотрев указанные обращения на основании статьи 40 Конституции, Закона "О Конституционном Суде Республики Беларусь", статьи 4 Закона "Об обращениях граждан" Конституционный Суд отмечает следующее.
1. В обращении Республиканской коллегии адвокатов поставлен вопрос об определенных противоречиях и несогласованности норм Гражданского кодекса, Закона "О совместном домовладении" и Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".
Конституционный Суд полагает, что данный вопрос вызван в определенной мере несовершенством действующего законодательства, регулирующего отношения совместного домовладения.
Так, согласно части первой статьи 6 Закона "О совместном домовладении" совместное домовладение имеет место с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. При этом доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним (часть вторая статьи 8 данного Закона).
Указанные требования Закона "О совместном домовладении" распространяются как на жилые здания, так и нежилые, поскольку в соответствии со статьей 4 данного Закона совместное домовладение может возникать в жилых, нежилых и многоцелевых зданиях.
В силу этого собственник нежилого строения фактически лишен права произвести отчуждение изолированного (вычлененного) нежилого помещения с установлением сервитута на места общего пользования либо вспомогательные помещения, необходимые для целевого пользования изолированным помещением.
На практике имеют место случаи, когда собственником нежилого здания отчуждается только изолированное помещение с установлением сервитута на пользование вспомогательными помещениями, что в принципе допускается статьей 52 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", а также статьей 135 Гражданского кодекса. Цена сделки определяется соглашением сторон и не включает часть стоимости подсобных и иных помещений, обслуживающих здание в целом. Тем не менее Закон "О совместном домовладении" предоставляет возможность собственникам таких изолированных помещений становиться сособственниками общего имущества нежилого здания фактически без соответствующей оплаты, так как по действующему законодательству независимо от цены сделки покупатель приобретает и долю в праве собственности на общее имущество здания.
Конституционный Суд считает оправданным наличие в Законе "О совместном домовладении" императивной нормы, предусматривающей неотделимость доли в праве собственности на общее имущество дома от права собственности на изолированное помещение, в силу чего собственник изолированного помещения автоматически становится обязанным участвовать в расходах по содержанию и эксплуатации общего имущества дома применительно к жилым домам.
Вместе с тем распространение подобного режима на отношения сособственников изолированных (вычлененных) помещений в нежилом здании не совсем оправдано с точки зрения защиты интересов собственника здания. Он должен иметь возможность по своему усмотрению (то есть в договорном порядке) решать вопрос, касающийся установления долевой собственности на общее имущество в здании. В связи с этим в Законе "О совместном домовладении" можно было бы предусмотреть, что норма статьи 8 в отношении нежилых зданий применяется в случае, если соглашением сторон не установлено иное. При диспозитивности нормативных предписаний стороны могли бы в договорном порядке, в том числе и через установление сервитута, определить порядок пользования вспомогательными и иными помещениями и размер платы за такое пользование.
Конституционный Суд полагает, что поставленный Республиканской коллегией адвокатов вопрос можно разрешить путем подготовки соответствующего законопроекта и внесения его в порядке законодательной инициативы в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь.